Charges et bail commercial : la Cour de cassation rappelle à l’ordre les bailleurs

La gestion des charges en matière de bail commercial est une source récurrente de contentieux.

Dans une décision récente, en date du 29 janvier 2026 (n°24-14-982), la Cour de cassation vient rappeler avec fermeté plusieurs principes essentiels : le bailleur ne peut pas se contenter d’être approximatif ou passif dans la justification des charges.

Cette décision s’inscrit dans la lignée d'autres de ses jurisprudences récentes appuyées par l'article 1353 du Code civil et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce.

📌 Le bailleur doit prouver les charges qu’il réclame

Il faut se souvenir des préceptes en matière de procédure civile ; celui qui réclame un paiement doit en rapporter la preuve.

Ceci étant posé, tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances qui incombe au locataire.

Puis enfin, l'article L.145-40-2 du Code de commerce rappelle que le bailleur commercial doit adresser à son locataire, au plus tard le 30 septembre de chaque année, un état récapitulatif annuel des charges appelées.

Autrement dit, plus simplement, que le bailleur doit justifier de la réalité et le montant des charges ;

• pour conserver les provisions sur charges reçues par le locataire

• ou pour obtenir le paiement de charges

A défaut, le locataire n'a aucune obligation de régler la facture de charges et peut même exiger remboursement des provisions versées et cela pour les cinq dernières années.

📊 Je suis bailleur, comment puis-je prouver les charges réclamés ?

Oubliez les tableaux Excel et les ventilations internes.

Le juge attend des justificatifs précis, objectifs et vérifiables.

Autrement dit, le bailleur doit être en mesure de produire des pièces concrètes permettant :

• d’identifier la nature exacte de la dépense

• d’en justifier le montant

• et d’expliquer sa répartition

La jurisprudence est particulièrement exigeante sur ce point.

À titre d’illustration, la Cour de cassation a jugé que l’exigence de justification des dépenses n’est pas satisfaite par un simple décompte de charges, même établi par un syndic de copropriété (3e civ., 15 février 2018, n°16-19.522).

En pratique, les juridictions attendent :

• des factures

• des contrats ou documents justificatifs

et ce, poste par poste.

🚨 Justificatifs : une obligation active, pas passive

La Cour de cassation est très claire : le bailleur doit transmettre les justificatifs au locataire qui en fait la demande.

Il ne peut pas :

• se contenter de dire qu’ils sont disponibles

• ou simplement les “mettre à disposition”

💡Ce qu’il faut retenir en pratique

Pour les bailleurs :

• obligation de transparence totale

• nécessité de conserver et transmettre les justificatifs

• risque de remise en cause des charges facturées

Pour les locataires :

• possibilité de contester les charges

• droit d’obtenir les justificatifs

• levier efficace en cas de litige

📩 Vous êtes confronté à un litige sur les charges ?

Que vous soyez bailleur ou locataire, il est essentiel de sécuriser vos pratiques et vos contrats.

Une analyse rapide permet souvent d’identifier :

• les irrégularités

• les risques

• les leviers d’action

Et voici peut-être une porte d'ouverture à des négociations pour le locataire.